Conseil fiscal 5 - Impôt sur les gains immobiliers lors de la vente d'une propriété - déductions


L'impôt sur les gains immobiliers est un élément clé lors de la vente de biens en Suisse. Il est calculé en soustrayant les coûts d'investissement du prix de vente pour déterminer le gain imposable. Découvrez dans cet article comment optimiser vos déductions fiscales selon votre canton.
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Points clés lors de la vente d'une propriété

Lors de la vente d'une propriété, les points suivants sont essentiels :

  • Évaluation du marché : Faites évaluer professionnellement votre propriété pour fixer un prix de vente réaliste.
  • Préparation du bien : Un bien bien présenté se vend mieux. Les petites réparations et une présentation attrayante peuvent aider.
  • Marketing : Utilisez divers canaux pour promouvoir votre propriété, tels que des plateformes en ligne, des médias locaux et des agents immobiliers.
  • Visites : Organisez des visites de manière professionnelle et flexible pour présenter au mieux la propriété aux acheteurs potentiels.
  • Négociations : Soyez prêt à négocier le prix et gardez à l'esprit votre prix minimum.
  • Traitement du contrat : Assurez-vous que le contrat de vente soit correctement et complètement traité, idéalement avec l'aide d'un notaire.
  • Transfert de propriété : Planifiez soigneusement le transfert de la propriété et établissez un protocole de remise.

 

Conseil pratique : Documentation des investissements dans les biens immobiliers

Pourquoi une documentation précise est-elle importante pour l'impôt sur les gains immobiliers ?

  • Déductions sur l'impôt sur les gains immobiliers : Les investissements qui augmentent la valeur peuvent être déduits de l'impôt sur les gains immobiliers, ce qui peut entraîner des économies fiscales significatives.
  • Confirmation par l'administration fiscale : Une documentation détaillée de tous les investissements aide l'administration fiscale à confirmer qu'il s'agit d'investissements valorisants.
  • Preuve pour l'évaluation fiscale : Une documentation détaillée facilite la preuve lors de l'évaluation fiscale et aide à définir clairement la part des investissements valorisants.
  • Éviter les estimations et les incertitudes : Sans preuves détaillées, l'administration fiscale pourrait se baser sur des estimations, ce qui peut entraîner des classifications moins favorables.

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À quoi faire attention lors de la vente d'une propriété/immobilier/bien résidentiel ?

Investissements et déductions fiscales lors de la vente

Pour les biens immobiliers, il est essentiel de distinguer les frais d'entretien des investissements valorisants pour le traitement fiscal :

  • Frais d'entretien : Ils servent à maintenir la valeur existante de la propriété sans en modifier la conception ou l'usage. Ils sont déductibles fiscalement et incluent les mesures qui maintiennent la propriété dans son état d'origine.
  • Investissements valorisants : Ils entraînent une augmentation permanente de la valeur de la propriété. Ils ne sont pas déductibles pour l'impôt sur le revenu, mais peuvent être pris en compte comme coûts d'investissement pour l'impôt sur les gains immobiliers.
  • Investissements mixtes : Si une mesure contient à la fois des éléments d'entretien et des éléments valorisants, la partie correspondant à l'entretien est déductible, tandis que la partie valorisante ne peut pas être déduite. Une répartition précise est nécessaire.

Ces distinctions sont essentielles pour le traitement fiscal correct des dépenses liées aux rénovations et à l'entretien des biens immobiliers.

 

Aperçu cantonal de l'impôt sur les gains immobiliers en Suisse

L'impôt sur les gains immobiliers varie considérablement entre les cantons suisses, tant en ce qui concerne la méthode de calcul que les taux d'imposition. Voici un aperçu des différences clés entre certains cantons :

 

Réglementation générale de l'impôt sur les gains immobiliers en Suisse

  • Perception de l'impôt : Dans les cantons de Zoug et de Zurich, l'impôt est perçu par les communes. À Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Grisons, Jura, Obwald et Schaffhouse, l'impôt est perçu par le canton et les communes. Dans les autres cantons, c'est le canton qui est responsable.
  • Participation des communes : Dans les cantons où l'impôt est perçu par le canton, les communes participent souvent aux recettes fiscales.
  • Lieu de taxation : L'impôt est prélevé dans le canton ou la commune où se trouve la propriété.

 

Réglementations spécifiques de l'impôt sur les gains immobiliers dans certains cantons

  • Bâle-Campagne, Berne, Grisons, Jura, Schwyz : Ici, le total des gains réalisés sur une période donnée est imposé.
  • Exonération après 25 ans dans le canton de Genève : À Genève, l'impôt sur les gains immobiliers est supprimé après 25 ans de possession.

 

Quel est le taux de l'impôt sur les gains immobiliers lors de la vente d'un bien immobilier dans mon canton ?

  • Taux proportionnel : Onze cantons (Argovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Obwald, Tessin, Thurgovie, Uri, Vaud) appliquent un taux proportionnel.
  • Taux progressif : Les autres cantons appliquent un taux progressif.
  • Durée de possession : Dans presque tous les cantons, le taux d'imposition dépend de la durée de possession du bien.
  • Surtaxe pour les gains à court terme : Tous les cantons, sauf Soleure, appliquent une surtaxe sur les gains réalisés à court terme pour limiter la spéculation.
  • Réduction pour les possessions à long terme : Tous les cantons, sauf Obwald et partiellement Bâle-Campagne, offrent une réduction pour les possessions à long terme.
    • Exemple canton de Zurich : Il existe une surtaxe de 50 % pour les ventes dans l'année et de 25 % pour les ventes dans les deux ans. Des réductions sont appliquées après cinq ans (5 %), dix ans (20 %) et vingt ans (50 %).

 

Calculatrices d'impôt sur les gains immobiliers par canton :

 

Qui doit payer l'impôt sur les gains immobiliers ?

La responsabilité du paiement de l'impôt sur les gains immobiliers incombe au vendeur, et le montant de l'impôt est basé sur le gain net réalisé lors de la vente.

Facteurs influençant l'impôt sur les gains immobiliers : Gain et durée de possession

Le montant de l'impôt sur les gains immobiliers est influencé non seulement par le gain réalisé, mais aussi par la durée de possession du bien. Un gain plus faible et une durée de possession plus longue entraînent une charge fiscale réduite.

 

Sûreté de l'impôt sur les gains immobiliers par la commune

Les communes sécurisent souvent la perception de l'impôt sur les gains immobiliers en plaçant une hypothèque légale sur le bien. Si le vendeur ne paie pas l'impôt, la commune peut faire valoir cette hypothèque. Les acheteurs peuvent se protéger en :

  • Vérifiant auprès de l'administration fiscale si l'impôt sur les gains immobiliers a été payé.
  • Demandant au vendeur de déposer l'impôt dû auprès de l'administration fiscale ou sur un compte bancaire.
  • Stipulant dans le contrat que le prix d'achat ne sera versé qu'après le paiement de l'impôt sur les gains immobiliers.
  • Convenant que l'acheteur paie l'impôt sur les gains immobiliers et déduit le montant du prix d'achat.
  • USER Mandant
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